Praha, 7. 5. 2020 – Od začátku je společným cílem celé naší koalice zajistit dostupné bydlení pro všechny obyvatele Prahy. Každou skupinu obyvatel řešíme odlišným způsobem s ohledem na jejich specifické požadavky. V Praze vždycky budou vrstvy obyvatel, které si vlastní bydlení nebudou moci dovolit. Pro tyto osoby nyní pracujeme na vytvoření integrovaného systému řešení bytové nouze v Praze, na což jsme pro město získali 45 milionů Kč z evropských fondů a jehož součástí je i zřízení sociální realitní agentury.

Bydlení pro střední příjmovou skupinu obyvatel musí být především opravdu dostupné: na bydlení za standardní tržní ceny tito lidé nedosáhnou, a zároveň nemají nárok na dávky na bydlení ani na městské sociální bydlení. Současně město vlastní relativně málo pozemků na bytovou výstavbu a nesmí se jich zbavovat pod cenou. Pro střední třídu tedy město musí vytvořit plán, který rozloží náklady na bydlení do dlouhého časového horizontu, aby průběžná měsíční platba nebyla příliš vysoká, ale zároveň aby město v případě budoucího prodeje pozemků družstvu získalo částku odpovídající tržní ceně, kterou potom bude moci využít na další rozvoj bytového fondu. Věřím, že si v koalici brzy vyjasníme nedořešené zásadní otázky projektu družstevního bydlení, který nyní rezonuje v médiích.

Modelový příklad z předložené analýzy Komise Rady hl.m. Prahy pro dostupné družstevní bydlení v Praze počítá s tím, že bude postaveno celkem 9000 m2 bytové plochy. Celková cena na výstavbu (příprava projektu, financování, režie, výstavba bytů a parkovacích stání, která jsou kvůli předpisům nezbytnou součástí projektu) má činit 589 milionů Kč. Celkové náklady na výstavbu tedy dosahují 65,5 tisíc Kč/m2 bytu.

Problémem je, že do výše uvedených nákladů ale vůbec není započítána cena pozemku. Model počítá s tím, že město poskytne družstvu právo stavby na svém pozemku na dobu 35 let bezplatně. Jde tak o jakousi skrytou dotaci města pro tento projekt. Z ekonomických propočtů vyplývá, že tento projekt cílí spíše na vyšší střední třídu a ceny například za 75metrový byt jsou nepříliš vzdálené od tržních podmínek, na které běžný Pražan stěží dosáhne. Proto považuji takovouto dotaci ze strany města za těžko obhajitelnou.

Tržní ceny pozemků na Praze 13, kde má být projekt realizován, se dnes pohybují v rovině cca 10-15 tisíc Kč/m2 a za 35 let budou určitě výrazně vyšší. To je docela podstatný náklad, který bude podle modelu muset zaplatit již 1. generace družstevníků. Jako vhodnější varianta se jeví zřídit právo stavby na výrazně delší dobu, klidně i na 99 let, což je maximum, které umožňuje zákon. Potom by tento podstatný další náklad platila až 2. generace družstevníků a bydlení by bylo pro 1. generaci dostupnější.

Předkládaný projekt také neřeší klíčovou otázku, co bude po uplynutí 35 let, na které má být sjednáno právo stavby. Počítá se s tím, že město a družstvo se „nějak dohodnou“. Domnívám se, že už na počátku by mělo být úplně jasné, co se má stát po uplynutí práva stavby: jestli dojde k jeho prodloužení, převodu pozemku družstvu (což by znamenalo další celkem vysoké náklady pro družstevníky) nebo naopak město zaplatí družstvu náhradu za stavbu a byty se stanou městskými byty.

Město by mělo mít kontrolu nad tím, že se s byty časem nezačne obchodovat. Kdyby byl pozemek převeden družstvu, to se následně může přetvořit v SVJ a pak majitelé některých bytů mohou se svými byty začít spekulovat.

Celý konstrukt zakládání družstva městem, vysoutěženým partnerem a „3. osobou“ se jeví jako zbytečně komplikovaný, když město má stejně poskytovat garance, kdyby projekt nedopadl. Chybí zvážení alternativy, že město vysoutěží stavitele domu a družstvo zakládá až s konkrétními lidmi, kteří v domě následně mají bydlet.

Projekt počítá s vysoutěžením Partnera, který si přivede jakousi třetí osobu, a tito s městem mají založit družstvo. Přitom podle podkladů bude mít Partner jedinou motivaci pro účast na tomto projektu, a tou je marže na výstavbě bytového domu. Třetí osoba nebude mít už vůbec žádnou motivaci pro vstup do družstva, je tam jen čistě z formálních důvodů, protože na založení družstva musejí být podle zákona minimálně 3 osoby. Nechápu, proč je vytvářena takováto složitá konstrukce, když by stačilo, aby si město vysoutěžilo někoho, kdo mu postaví bytový dům, a družstvo zakládalo až s konkrétními družstevníky.