Jak asi víte, Praha má územní plán, který říká, kde se co může stavět. Ten už je ale více než 20 let starý a často tak neodpovídá aktuálním požadavkům na rozvoj města. Územní plán se proto v mnoha lokalitách mění, aby umožnil třeba rozsáhlejší výstavbu nebo jiné využití pozemku.

Historicky byl u změn územního plánu velký problém, že se dost vlekly – průměrně zhruba 6 let. Byla to jedna z příčin nedostatečného počtu stavěných bytů: developeři namísto stavění čekali, až jim město změní územní plán, a pozemek ležel ladem. Díky práci týmu Petr Hlaváček a Petr Zeman a Tomáš Murňák – zastupitel hl. m. Prahy se nám ale naštěstí podařilo dobu pořizování změn územního plánu zkrátit zhruba na třetinu, takže už to taková „brzda“ není. Po změně územního plánu si developer musí sehnat ještě územní rozhodnutí a stavební povolení, což je proces typicky na několik let, ale ten už má v rukou stát skrze stavební úřady a ne město. Doufám, že se do budoucna díky digitalizaci podaří povolovací procesy urychlit, protože nyní je v povolovacím procesu „zaseknutá“ výstavba desítek tisíc bytů, což zhoršuje dostupnost bydlení. Ale to zmiňuji jen pro kontext, zpět k tématu tohoto příspěvku.

Další zásadní historický problém u změn územního plánu je ekonomický. Jak už jste asi pochopili, změnou územního plánu město často významně zhodnocuje pozemek investora, protože mu třeba místo dvoupodlažní zástavby umožní postavit pětipodlažní. Zvednutím ruky většiny zastupitelů tak někdo zbohatne tuhle o desítky, jinde o stovky milionů. V minulosti Praha od majitele pozemku za toto zhodnocení nevyžadovala žádné oficiální protiplnění, což vytvářelo netransparentní prostředí s velkými korupčními riziky. Pro politiky navíc bylo těžké voličům vysvětlovat, co jim nová výstavba přinese, protože veškerou občanskou vybavenost a infrastrukturu spojenou s novou výstavbou muselo zajistit a financovat město (a ač více postavených bytů přináší celkem jasné výhody společnosti jako celku – zvýšení dostupnosti bydlení, zvýšená efektivita fungování města a s tím spojené přínosy pro životní prostředí a městské finance atd. –, mám pocit, že pro mnoho lidí jsou tyto výhody moc abstraktní a mnohem snáze se zaměří na negativa přicházející s novou výstavbou, jako je třeba zvýšená intenzita automobilové dopravy či ubývající místa ve školkách).

A právě tento problém řeší metodika spoluúčasti investorů, kterou připravil tým náměstka Petra Hlaváčka (moc vám všem díky!) a kterou jsme v lednu schválili v zastupitelstvu. Metodika velmi zjednodušeně stanovuje, že u každé nové výstavby se vypočítá částka, kterou bude město od developerů vyžadovat jako protiplnění za změnu územního plánu, a také na co lze tuto částku využít. Slibujeme si od ní, že díky transparentně nastavenému prostředí pro všechny strany se projednávání změn územního plánu může ještě urychlit, což zvýší tempo bytové výstavby a tím pádem i dostupnost bydlení. Díky kontribucím by také už neměly vznikat čtvrtě bez občanské vybavenosti.

Jakožto radní pro bydlení chci vypíchnout, že díky metodice konečně Praha bude moci dělat to, co je běžné v moderních městech, a to řešit u nové výstavby i dostupné bydlení! Zařadili jsme ho totiž mezi možná plnění ze strany investorů: ať už formou předání části bytů městu nebo garancí nižšího nájemného po určitou dobu. Tento postup mimochodem Praze doporučilo i OECD. Teoreticky tedy možnost města získat byty z nové výstavby ukotvenou máme, v praxi to ale prozatím bude mnohem složitější, a to hned ze dvou důvodů.

Prvním a hlavním důvodem je, že výše spoluúčasti developerů není nijak závratná. Vzhledem k tomu, že jsme vytvářeli historicky první celopražskou metodiku kontribucí, která sama o sobě znamená velmi zásadní změnu přístupu města k developerské výstavbě, byli jsme u výše spoluúčasti relativně konzervativní. Chtěli jsme, aby metodika byla přijata všemi relevantními aktéry. Jsem přesvědčen, že až teď všichni začnou podle metodiky postupovat a sžijí se s ní, v dohledné době se budeme moci začít bavit o tom, zda výši kontribucí nenavýšit. Mrzí mne, že předchozí politické reprezentace Prahy žádnou metodiku nepřipravily a my jsme museli začínat od nuly.

Druhým důvodem je, že kontribuce ve formě dostupných bytů není povinná; vždycky je na městu (u velkých projektů) či městské části (u menších lokalit), jakou formu kontribuce si vyberou. A přiznejme si na rovinu: zdaleka ne všichni politici si uvědomují, proč je tak klíčové, aby město mělo obecní byty, a tak pravděpodobně budou dávat přednost jiným formám kontribucí. Myslím si, že i tady je do budoucna prostor pro změnu v tom smyslu, aby se kontribuce ve formě dostupných bytů v některých případech staly povinné. Metodika tedy přináší potřebnou změnu paradigmatu, ale v budoucnu bude potřeba ji ještě doladit. Rád se na tom budu podílet.