Pražští zastupitelé na návrh náměstka primátora Petra Hlaváčka schválili přelomový dokument tzv. Metodiku spoluúčasti investorů na rozvoji území. Jeho hlavním cílem je podpořit rozvoj města tak, aby se na něm férovým způsobem podílel jak veřejný sektor, tak soukromí investoři. Ti proto budou nově muset při rozsáhlejší výstavbě městu na oplátku za zhodnocení pozemků zajistit výstavbu školy, školky, kvalitního veřejného prostoru a zeleně, nebo určitý podíl bydlení či finanční kompenzaci do dané lokality. Pravidla se uplatní v případech, kdy město zvyšuje hodnotu pozemků developera změnou územního plánu, kterou město díky novým pravidlům urychlí o několik let. Celá metodika se nepochybně pozitivně promítne do zvýšení kvality života lidí ve městě a nových možností bytové výstavby.

„Jde o jeden z nejdůležitějších nástrojů pro tvorbu města krátkých vzdáleností a vyvážených čtvrtí s kvalitním veřejným prostorem a dostatečnou občanskou vybaveností. Metodika vytváří jednotný, rovný a transparentní nástroj pro vyjednávání s developery, poskytuje jim čitelnost chování města a předvídatelnost a stabilitu pro jejich projekty. Městským částem zase nabízí právní oporu i návod, jak správně postupovat,“ říká Petr Hlaváček, náměstek primátora pro územní rozvoj a územní plán.

„Město má i se soukromou výstavbou spojeno mnoho nákladů z veřejných peněz. Od zajištění dopravní obslužnosti, míst ve školách a ve školkách, dostupnosti záchranné služby, přes kanalizaci až po veřejné osvětlení. Budovy jako takové časem zastarávají, takže to, co zvyšuje postupem času jejich cenu, je především kvalita jejich okolí, kterou z velké části určují právě investice města. Je proto logické, že by se na nich měli podílet i developeři. Metodika spoluúčasti investorů na rozvoji území hlavního města Prahy přichází mimo jiné. také s možností předání bytů do městského fondu,” uvádí primátor hl. m. Prahy Zdeněk Hřib.

Nová pravidla výrazně urychlují povolovací procesy a odemykají pro výstavbu dosud zablokované brownfieldy. Také upravují proces jednání s developery, na jehož základě bude město a městské části uzavírat s investory smlouvy, které zajistí závazky developerů i podrobnost regulačních plánů v nových čtvrtích. Metodika proto umožní Praze růst odpovědněji, a přitom rozvíjet kvalitu zázemí pro stávající i budoucí obyvatele, ať už jde o životní prostředí, služby, nebo nutnou infrastrukturu. Cílem města je podle náměstka primátora Hlaváčka stavět, stavět ve městě a stavět kultivovaně.

„Společně s náměstkem pro finance Pavlem Vyhnánkem dlouhodobě říkáme, že stávající podoba rozpočtového určení daní státem a příjmové autonomie měst je nevyvážená, obzvláště ve

vztahu k nové výstavbě a nárůstu počtu obyvatel. Musíme usilovat o systémovou změnu nastavení financování obcí. Nová Metodika bude předlohou pro další česká města a věříme, že v důsledku pomohou celé republice. Z rozvoje obce musí profitovat především jeho stávající i příchozí obyvatelé, bez toho nikdy krizi bydlení nevyřešíme,“ připomíná Petr Zeman, zastupitel a předseda Výboru pro územní rozvoj Zastupitelstva hl. m. Prahy.

Co nová pravidla navrhují?

Celková hodnota plnění každého investora je transparentně stanovena v samotném dokumentu. V praxi tento princip město uplatňuje už nyní, např. při plánované výstavbě na Nákladovém nádraží Žižkov i na dalších velkých brownfieldech, kde se městu podařilo s vedením městské části a s developery dohodnout souhlas s poskytnutím více než 1,5 miliardy Kč do území od developerů, v čemž jsou zahrnuty i veškeré pozemky pro parky a tramvaj, které by město muselo jinak od developerů vykupovat.

„Naším cílem je zcela jasná komunikace vůči investorům i městským částem. Kromě zvýšení transparentnosti Metodika jasně uvádí také to, že požadované plnění bude vždy uplatněno v místě vzniku konkrétního projektu. Tímto způsobem se pak přímo zvýší kvalita životního prostředí v daném území,” dodává Petr Hlaváček a upřesňuje: „Navržená částka 2 300 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy při zhodnocení pozemku změnou územního plánu je ta nejvyšší, jakou kdy, kdo v Praze s developery dojednal, aby byla akceptovatelná pro všechny strany. Námi navržené číslo je zároveň pečlivě navrženo tak, aby ještě nezvýšilo cenu bytů, respektive aby v dlouhodobém horizontu pomohlo bytovou krizi reálně řešit. Developerovi se totiž náklady na realizaci projektu hned z několika důvodů sníží, a to hlavně díky součinnosti města a vlivem metodiky, která urychlí realizaci projektu třeba o tři až pět let.“

Dosud byla praxe taková, že město bylo spíše divákem celého procesu. Nyní má Praha nástroj, pomocí kterého může celý vznik nových čtvrtí včas koordinovat a řídit budování vybavenosti.

„Městské části Prahy v Metodice získávají doporučení, za jakých podmínek projednávat s investory plánované záměry. Podrobnosti si však mohou upravit na míru svému území. Metodika byla proto od počátku konzultována také se Svazem městských částí hlavního města Prahy, jehož členové vznik materiálu oceňují a vyjednané částky považují za nepodkročitelné minimum, zvlášť v současné situaci prudkého zdražování,“ doplňuje jeho předsedkyně Jana Plamínková.

Jak to bude v praxi fungovat?

Prostřednictvím transparentního a přesného výpočtu Metodika předem určuje, jakou měrou se investor konkrétního projektu, pro který žádá o změnu územního plánu, bude podílet na budování související infrastruktury a zajištění občanské vybavenosti. Tento princip díky zcela novému způsobu výpočtu zohlední mimo jiné, na jaké ploše je výstavba plánována. „Metodika jasně rozlišuje mezi výstavbou takzvaně na zelené louce a třeba na brownfieldech. Brownfieldy bude konečně možné odemknout, respektive stavět na nich výhodněji a mnohem dříve,” uvádí Petr Hlaváček.

Metodika umožní městu reagovat na situaci a u konkrétního projektu se s investorem před změnou územního plánu dohodnout na uzavření závazné smlouvy a na vhodné formě jeho plnění. „Půjde buď o finanční příspěvek, přímo vázaný na realizaci veřejného vybavení v dané lokalitě, nebo nefinanční plnění v podobě vybudování zeleně, jako jsou parky nebo vegetační prvky v ulicích, míst ve školách či školkách, nutné dopravní infrastruktury nebo výstavbu bytů a jejich převedení do vlastnictví města. Variantou je i uspořádání architektonické soutěže nebo zajištění podporovaného bydlení,“ vysvětluje za magistrátní autorský tým Metodiky architekt Filip Foglar, který veškeré práce koordinoval.

„Hledali jsme společně se všemi míru mezi (ne)zvednutím cen bytů a zároveň smysluplnou výší částek pro rozvoj měst. Pokud se kromě této Metodiky navíc podaří spolu s novou vládou a ostatními městy vylepšit nový stavební zákon zejména v oblasti územního plánování a posílení role samospráv při dohodách nad umísťováním záměrů do území, jsme i díky námi chystané městské výstavbě na velmi dobré cestě vymanit se z krize bydlení. Metodika je velmi propracovaný materiál a doporučuji všem jej prostudovat. Jsem hrdý na svůj tým, že ji připravil v tak vysoké kvalitě,“ uzavírá náměstek primátora Petr Hlaváček.

Pravidla vznikala na půdě Magistrátu hl. m. Prahy téměř dva roky. Autory celého materiálu jsou kromě Petra Hlaváčka architekti Filip Foglar a Zdeněk Völfl. Zpracovateli právní části jsou přední české advokátní kanceláře, a to Frank Bold Advokáti a HAVEL & PARTNERS. Kromě nich se na práci po dobu dvou let podílelo téměř 60 odborníků z řad ekonomů, právníků, developerů, architektů a dalších specialistů i členů příslušného magistrátního výboru územního pro územní rozvoj Petra Zemana a Tomáše Murňáka. Materiál byl po celou prací konzultován a 3kolově projednáván se zástupci investorů, Asociace developerů, městských částí a pomocí veřejných prezentací a diskusí i s veřejností.